NEWS IMMOBILIARI

Il mercato immobiliare è uno dei settori nei quali, molto spesso, le vendite e le contrattazioni avvengono prima ancora che l'edificio sia inserito nel circuito degli annunci.Un immobile in corso di costruzione può essere, a tutti gli effetti, venduto. Accade quando la domanda è più alta dell'offerta e laddove si verifica un incremento demografico o i nuovi edifici ricadono in zone di pregio, ma ancora in fase di sviluppo (spesso, mancano ancora tutti i servizi pubblici).I vantaggi di una nuova costruzione. Può essere un affare per chi compra. Infatti, gli aspetti positivi nel comprare una casa ancora in costruzione sono numerosi.Ad esempio, l'acquirente:ha la possibilità di personalizzare la sua futura abitazione;può decidere come sistemare infissi, finestre o stanze;può monitorare la fase di realizzazione per tutelarsi da eventuali vizi di costruzione, che una volta individuati, potrebbero essere addebitati al costruttore che deve sanarli;può vigilare sulla certificazione energetica e sul rispetto delle norme di igiene.In realtà, è anche un affare per lo Stato che si prende la sua percentuale di IVA. L'Agenzia delle Entrate (AdE) è stata chiarissima, a riguardo. La vendita di un fabbricato non ultimato, che non può qualificarsi come edificio, ed è ancora accatastato come terreno edificabile, è soggetta all'IVA e alle imposte in misura fissa pari a 200 euro.L'AdE ha fatto chiarezza rispetto alle richieste appellandosi all'articolo 10 del Dpr 633 del 1972, il dispositivo normativo che regola l'esenzione dall'Iva per una serie di casi.

ABUSIVISMO

Secondo il BES (Benessere equo e sostenibile), in Italia ci sono 18,9 costruzioni abusive ogni 100 manufatti edilizi non autorizzati dai Comuni.L'abusivismo è sempre stato un problema spesso risolto con i vari condoni edilizi (3 in tutto: nel 1985, 1994 e 2003) approvati dai governi.Il condono edilizio è un'ordinanza statale che permette ai cittadini di sanare una posizione irregolare e usufruire della cancellazione, completa o in parte, della relativa multa o sanzione.La riforma del catasto che entrerà in vigore dal 2026 dovrà occuparsi dei circa 4 milioni di immobili fantasma o abusivi stimati in Italia.Ma con tutto questo abusivismo che ci lasciamo alle spalle, la domanda è: si può vendere un immobile abusivo?A questo domanda ha risposto la sentenza della Corte di Cassazione (numero 8.230 del 22 marzo 2019). Se Sezioni Unite hanno stabilito che un immobile totalmente abusivo non è commerciabile.Tecnicamente, non può essere oggetto di validi atti di compravendita, perché edificati in assenza di un titolo urbanistico.La sentenza stabilisce che sono nulli tutti quegli atti di compravendita relativi a immobili che siano del tutto privi di un titolo urbanistico, che siano cioè stati edificati in totale assenza di un titolo (cioè della concessione edilizia o permesso di costruire).Dunque, per trasferire la proprietà dell'immobile, occorre procedere con la sanatoria dell'abuso e, per farlo, occorre confrontarsi con il personale dell'Ufficio tecnico del Comune di appartenenza.Tuttavia, per poter ottenere la concessione edilizia o il permesso di costruire in sanatoria, bisogna verificare se l'immobile, di cui si chiede la sanatoria, sia conforme allo strumento urbanistico (quindi il piano regolatore comunale), sia al momento in cui è stato realizzato, sia al momento in cui viene presentata la sanatoria.Per questo, non è scontato che la sanatoria venga concessa. La condizione necessaria per ottenerla è che l'immobile sia stato conforme, durante la costruzione, al piano regolatore e se questa conformità sussista anche oggi.Una terza via: la variante ediliziaMa non è detto che finisca qui.Esiste un'ultima via d'uscita: l'Ufficio tecnico potrebbe concedere una variante edilizia. Un iter complesso, previsto dalle leggi regionali.I privati devono farne esplicita richiesta e poi spetterà al Consiglio comunale approvare, eventualmente, la variante al piano urbanistico. In questi casi occorre che il privato si affidi a un tecnico: ingegnere, architetto o geometra.Quindi, nel computo delle spese per rimettere in regola l'immobile andrebbero considerate anche le spese per l'assistenza tecnica.

CONDOMINIO

È cosa ormai nota che gli oneri condominiali si basino sui millesimi: sono, infatti, proprio questi a stabilire quante spese dovrà sostenere ogni condomino o nucleo familiare.Secondo il Codice Civile le spese necessarie: alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell'edificio, ai servizi comuni e alle innovazioni deliberate in assemblea, devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.Come si dividono le spese condominiali: la normaA fronte di quanto detto l'amministratore di condominio, ogni anno, redige il piano di riparto, un documento che allinea la ripartizione delle spese condominiali alle tabelle millesimali stabilite dal regolamento.Le tabelle mostrano il valore dei singoli appartamenti sulla base di alcuni coefficienti:di destinazione, che attribuisce un valore a ogni stanza per esempio una camera da letto vale di più di un corridoio o di un bagno);di orientamento (le camere orientate a sud hanno un valore maggiore rispetto a quelle verso nord);di prospetto (gli ambienti che affacciano sui giardini valgono di più di quelli con vista su cortile);di luminosità (più luce aumenta il valore di un ambiente);di altezza;di piano (in un condominio senza ascensore gli svantaggi aumentano rispetto ai vantaggi in proporzione diretta all'altezza del piano).Due eccezioni alla normaL'articolo 1123 del Codice Civile, come abbiamo visto, enuncia i parametri secondo cui stabilire la ripartizione degli oneri condominiali in millesimi, ma presenta anche ulteriori specificazioni:delle tabelle relative all'uso che viene fatto di uno spazio o un bene;dei parametri relativi alle opere che servono una sola parte di un condominio.Tabelle relative all'usoPer esempio un ascensore è utilizzato maggiormente da chi abita ai piani alti, il terrazzo è un vantaggio appannaggio di chi ne ha l'uso esclusivo e chi ha un appartamento più grande consuma certamente più riscaldamento.A fronte di ciò sono state pensate delle tabelle millesimali apposite volte proprio a garantire equità della spartizione delle spese comuni che si basano sull'uso che viene fatto di un bene o un servizio. Relativamente all'uso che ne viene fatto si prevede una partecipazione proporzionale alle spese.Ecco le diverse tabelle millesimali utilizzate in condominio:la tabella millesimale generale;la tabella dell'ascensore e delle scale;la tabella per il riscaldamento comune;la tabella relativa ai tetti e ai lastrici solari.Opere che servono una sola parte del condominioOltre a delle tabelle che regolano le spese comuni in base al diverso uso dei servizi condominiali, esiste anche una regolamentazione per stabilire a carico di chi vanno le spese dei lavori su zone comuni in complessi formati da più scale, cortili o terrazzi.Nel caso di lavori su aree comuni che impattino solo su una parte del complesso, allora le spese saranno solo a carico dei condomini che trarranno beneficio dai lavori.Perciò se nel primo palazzo di in un condominio costituito da due edifici devono rifare il tetto, quelli del secondo edificio non saranno tenuti a pagare le spese per i lavori.Spese condominiali: divisione in parti ugualiL'articolo 1123 del Codice Civile, come abbiamo visto, regola la divisione delle spese condominiali in millesimi ma lasciando uno spazio di manovra. Consente, infatti, ai condomini di stringere un diverso accordo, valido se preso all'unanimità.Per poter stabilire una diversa gestione delle spese condominiali è necessario che si presenti almeno una delle seguenti condizioni: una delibera dell'assemblea di tutti i condomini anche degli assenti;un regolamento di condominio approvato all'unanimità. Va comunque precisato che l'assemblea ha il potere di approvare una diversa spartizione delle spese solo di una singola spesa e non può prendere decisioni permanenti nel tempo.

IL CAMBIAMENTO CLIMATICO E IL MERCATO

Il cambiamento climatico e, in particolare, le temperature elevate hanno un impatto sul patrimonio immobiliare: la rivista Sustainability ha pubblicato una ricerca che prende in esame la città di Firenze.Vediamo qualche dato.Cambiamento climatico e valore degli immobiliFinora, l'impatto del clima sui valori immobiliari ha considerato solo eventi atmosferici catastrofici - come l'innalzamento del livello del mare, gli incendi e gli uragani - ma è ancora poca l'attenzione riservata all'effetto delle elevate temperature.Soprattutto in città, con il fenomeno delle isole di calore, diventa un problema il raffreddamento degli ambienti interni e il consumo di acqua e elettricità.Questo aspetto è particolarmente rilevante in Europa e in Italia: il nostro Paese è tra i più attraenti al mondo per gli investimenti immobiliari e i dati ci dicono che il 70% della popolazione italiana è proprietaria di abitazioni.Per esaminare questo tema, la rivista Sustainability, in collaborazione con un team di ricercatori dall'Istituto per la bioeconomia del Consiglio nazionale delle ricerche (Cnr-Ibe) e Ispra, ha esaminato la variazione del valore immobiliare degli edifici residenziali a Firenze, in funzione delle anomalie termiche superficiali estive.L'impatto del caldo sull'immobiliare: il caso FirenzeLe analisi hanno riguardato varie zone della città (centro, zone semicentrali, periferia) e su edifici con diversi pattern termici (hot-spot, cool-spot e zone neutre): dalle analisi è emerso che la temperatura superficiale è sempre più determinante per la valutazione del valore di un immobile residenziale man mano che ci si allontana dal centro storico.E gli effetti sono particolarmente evidenti nella fascia semicentrale e periferica della città dove l'aumento del valore di mercato dell'immobile è associato linearmente a una diminuzione della temperatura.La temperatura superficiale è meno determinante per il valore immobiliare in centro città, dove influiscono altri elementi come la vicinanza a luoghi storici, paesaggistico e architettonici influisce in modo determinante.

SOLUZIONI PER L'ESTERNO

Alla lampada-nido alle sorgenti che nutrono le piante, i nuovi sistemi di illuminazione per gli outdoor che salvaguardano l'ambiente, amici delle piante e degli animali.L'illuminazione per gli esterni di nuova generazione è studiata per inserirsi con delicatezza nei contesti outdoor, privati o pubblici, per rischiarare le notti d'estate, senza però intaccare l'equilibrio della natura.Vediamo gli esempi più virtuosi. Google di ArtemideGoogle dei BIG per Artemide è un sistema di illuminazione che nutre le piante, grazie alla tecnologia RWB brevettata frutto di ricerche avanzate nel campo della neurobiologia vegetale.La tecnologia RWB genera una luce che sostiene lo sviluppo degli esseri vegetali in ogni fase della loro crescita, e allo stesso tempo offre la possibilità di creare scenari luminosi sempre diversi ed emozionanti, giocando con i colori dinamici e con le diverse temperature di colore della luce. Needoo di ArtemideNeedoo di Davide Oppizzi per Artemide è una lampada-nido, messa a punto dal progettista svizzero a partire dall'osservazione di come vivono e nidificano diverse specie di uccelli._____________________________________

Un bicchiere di acqua aromatizzata con limone e zenzero per un effetto drenante oppure uno con ananas, fragole e mirtilli per rinfrescarsi e depurarsi. O, ancora, un semplicissimo bicchiere d'acqua fresca.Tutto erogato direttamente dal frigorifero. Accade con una recentissima proposta di Samsung che per i nuovi modelli dei frigoriferi Side By Side ha lanciato una tecnologia, la Beverage Center, che permette appunto di ottenere acqua fresca filtrata ma anche di creare la propria acqua aromatizzata preferita aggiungendo frutta, verdure e aromi.Come funzionaIl "segreto" è racchiuso in una duplice modalità di ottenere l'acqua fresca filtrata: sia dal dispenser presente all'interno del frigorifero, sia dalla caraffa integrata che grazie alla funzione Autofill si rabbocca in completa autonomia (è qui che si possono aggiungere gli ingredienti per aromatizzare).Ghiaccio sempre a disposizione?Non solo. Voglia improvvisa di un cocktail on the rocks durante una serata in giardino con gli amici? La nuova tecnologia Beverage Center risponde anche a questo, visto che il Dual Auto Ice Maker, posizionato all'interno del frigorifero, si riempie in autonomia e produce due misure differenti di cubetti di ghiaccio, gli Ice Cubes perfetti per rinfrescare l'acqua e gli Ice Bites, più piccoli, ideali invece per succhi, bibite e cocktail.Missione spazioI nuovi frigoriferi Samsung sono inoltre dotati della tecnologia SpaceMax che utilizza uno speciale rivestimento ad alta densità per ridurre l'ingombro delle pareti interne, mantenendo inalterata l'efficienza energetica e una capacità fino a 645 litri.Inoltre, se in un determinato periodo dell'anno le scorte di alimenti freschi da riporre nel frigo sono troppe, c'è la funzione Smart Conversion che mette a disposizione cinque modalità per convertire il vano freezer in frigorifero, a seconda delle esigenze.Per ridurre il consumo di plasticaSenza dubbio è un prodotto innovativo, perfetto soprattutto per l'estate. Ma è anche una proposta che pensa al bene dell'ambiente, visto che grazie al frigorifero che eroga direttamente l'acqua è possibile limitare di moltissimo l'utilizzo domestico delle bottiglie di plastica.Un aspetto fondamentale se si pensa che l'Italia è la nazione europea che consuma più acqua in bottiglia: si parla di circa 200 litri a persona e ben 8 miliardi di bottiglie da 1,5 litri ogni anno. Un "peso insostenibile" come lo ha definito Greenpeace, visto che oltre la metà non vengono riciclate e rischiano di essere disperse nell'ambiente e nei mari, contribuendo così in modo massiccio e decisivo all'inquinamento del pianeta.